Corporaties bezorgd over commerciële partijen die sociale huurwoningen bouwen
Aedes, de vereniging van woningcorporaties, maakt zich zorgen over commerciële partijen die sociale huurwoningen bouwen. Die hoeven aan minder regels te voldoen dan corporaties en kunnen na een tijd de huren fors verhogen, waardoor die sociale huurwoningen opeens vrijesectorwoningen zijn.
Volgens Aedes laten gemeenten steeds vaker sociale huurwoningen bouwen door commerciële projectontwikkelaars in plaats van corporaties “Sociale huur is meer dan een woning met een huur tot 752 euro per maand”, zegt Aedes-voorzitter Martin van Rijn.
Urgentieverklaring
Corporaties zijn gebonden aan een aantal plichten, zo moeten ze mensen met een urgentieverklaring of statushouders huisvesten. Commerciële projectontwikkelaars hoeven dat niet. En corporatiewoningen blijven – mits ze niet verkocht of gesloopt worden – permanent sociale huurwoningen. Private partijen kunnen bijvoorbeeld bij het wisselen van huurder de huurprijs verhogen en de woning in de vrije sector aanbieden.
“Ook ik vind het zorgwekkend dat er minder door corporaties wordt gebouwd, zij vervullen een belangrijke rol”, zegt Jan Fokkema van NEPROM, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars in een reactie. “Maar dat ze te weinig bouwen omdat beleggers het wegkapen, vind ik een te gemakkelijk verwijt.” Volgens hem is er een grote behoefte aan goedkope woningen, en lukt het corporaties niet om die allemaal te bouwen.
Kleiner en maximale huur
Volgens Aedes bouwen corporaties doorgaans wat grotere woningen, zodat ze voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn. Private partijen bouwen vaak kleinere huizen en verhuren ze vaak op de maximale huurgrens. Fokkema betwist dat: “We hebben een puntensysteem voor hoeveel huur je mag vragen bij hoeveel kwaliteit. Die regels gelden voor iedereen. Ook beleggers verhuren sociale huurwoningen onder de maximaal toegestane huur.”
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) deelt de zorgen van Aedes: “Het is een ontwikkeling die laat zien dat marktpartijen zelf de sociale huurwoningen willen realiseren”, zegt een woordvoerder. “Marktpartijen bedingen dat deze woningen na een periode van bijvoorbeeld vijftien jaar overgeheveld kunnen worden naar middenhuur of de koopsector.”
Geen gemeentegrond
De gemeenten hebben volgens de VNG nauwelijks de positie om dat tegen te gaan, omdat ontwikkelaars vaak de grond in handen hebben en de gemeenten niet meer. “Dan worden er weliswaar tijdelijke betaalbare woningen gebouwd, maar die woningen zijn dusdanig klein dat dit geen goede, duurzame oplossing voor de woningmarkt oplevert. Wij maken ons grote zorgen hierover.”
Volgens de VNG hebben gemeenten in de vorige crisis veel grond moeten verkopen vanwege financiële problemen. Daarbij hebben gemeenten de commerciële partijen ook nodig. Een woordvoerder: “Corporaties zijn door de verhuurdersheffing niet meer in staat voldoende bij te bouwen.”
Kleiner aandeel corporatiewoningen
Het aandeel sociale huurwoningen van corporaties bij nieuwbouw is gedaald, blijkt ook uit onderzoek van het Kadaster dat Aedes liet doen. Tussen 2017 en 2020 zijn in Nederland 262.000 woningen gebouwd, waarvan zo’n 42.000 door corporaties. Dat is zo’n 16 procent en dat is een stuk lager dan het percentage van de totale woonvoorraad die woningcorporaties in eigendom hebben: 29 procent. Het ligt ook onder de doelstelling van sommige gemeenten om bij nieuwbouw tussen de 30 en 40 procent sociaal te bouwen.
Volgens Aedes is het aantal woningen in Nederland de afgelopen tien jaar grofweg gegroeid van zeven naar acht miljoen. Het aantal sociale huurwoningen is ongeveer gelijk gebleven en daarmee is het aandeel gedaald. “De doelgroep voor sociale huurwoningen is alleen maar toegenomen. De behoefte is groot, maar het aandeel verkleint”, zegt Aedes-voorzitter Martin van Rijn.
Volgens Aedes hebben corporaties door de verhuurdersheffing een deel van hun voorraad moeten verkopen. Van Rijn: “Dat was nodig om nog voldoende te kunnen investeren in nieuwbouw en verduurzaming.”
De verhuurdersheffing is een miljardenbelasting die woningcorporaties betalen. Sinds 2013 heeft die de schatkist meer dan 12 miljard euro opgeleverd, toen het als crisismaatregel werd ingevoerd. Woningcorporaties maakten destijds veel winst en daarom werd het gezien als een goede manier om overheidsinkomsten te genereren. De heffing staat sinds enige tijd weer ter discussie. Corporaties, vastgoedpartijen en een aantal politieke partijen willen ervan af. Van Rijn: “Dat geld kunnen wij nu niet stoppen in verduurzamen, onderhoud en nieuwbouw.”
